청약 부적격 통보, 다시 계산한 가점이 커트라인 넘으면 당첨 유지: 취소되면 수도권 1년 제한

청약에 당첨된 뒤 사업주체에게서 ‘부적격’ 통보를 받았다면 아직 끝난 것은 아닙니다. 사업주체는 통보한 날부터 7일 이상 소명 기간을 줘야 합니다. 그 안에 자격이 맞다는 서류를 내거나, 다시 계산한 가점이 그 주택형의 당첨 커트라인 이상이면 당첨자로 인정됩니다. 둘 다 안 되면 당첨이 취소되고, 수도권에서는 당첨일부터 1년 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다.

드문 일도 아닙니다. 2021년부터 2026년 7월 말까지 청약 당첨자 79만1,856명 가운데 5만3,867명(6.8%)이 부적격 판정을 받았습니다. 2022년 이후 사유가 기록된 3만2,646건을 보면 주택 소유 판단(20.9%), 무주택기간 계산(14.3%), 부양가족(9.3%), 거주지역 선택(7.1%) 순으로 많았습니다(이데일리, 김미애 의원실이 받은 한국부동산원 자료). 자격과 가점은 신청자가 직접 입력하고, 전산으로 맞춰 보는 일은 당첨자가 정해진 뒤에야 이뤄지기 때문입니다.

아래에서 법 이름 없이 적은 조항 번호는 주택공급에 관한 규칙의 것입니다. 민영주택 일반공급을 기준으로 설명합니다.

통보를 받은 뒤 결과가 갈리는 경우

통보서에서 먼저 볼 것은 부적격 사유와 소명 마감일입니다. 마감일은 사업주체가 정하며 통보일부터 최소 7일입니다(제52조 제3항). 그다음 결과는 사유가 무엇이냐에 따라 갈립니다.

상황	결과
전산 기록과 달리 자격이 맞다는 서류를 냄(이미 판 집, 60세 이상 부모 명의 집 등)	자격이 확인되면 당첨 유지
가점만 잘못 적었고, 다시 계산한 점수가 그 순위 당첨 커트라인 이상	당첨 유지(제58조 제4항)
같은 순위에서 경쟁이 없었음(미달)	그 순위 자격만 갖추면 당첨 유지
1순위가 아닌데 1순위로, 가점제 대상이 아닌데 가점제로 당첨	점수와 관계없이 구제되지 않음(제58조 제4항 단서)
소명하지 못했고 다시 계산한 점수도 미달	당첨 취소

두 번째 줄이 가장 많이 놓치는 부분입니다. 예를 들어 부양가족을 3명(20점)으로 넣었는데 실제로는 2명(15점)이었다면 5점이 빠집니다. 원래 64점이었다면 59점이 되고, 그 주택형 커트라인이 58점이면 당첨이 유지되지만 60점이면 취소됩니다. 주택형별 당첨 가점은 당첨자 발표 뒤 청약홈 APT 분양정보·경쟁률 화면에 공개됩니다.

네 번째 줄은 점수를 고쳐도 소용이 없는 경우입니다. 투기과열지구·청약과열지역의 1순위는 세대주여야 하고, 세대원이 최근 5년 안에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 하며, 2주택 이상 가진 세대가 아니어야 합니다(제28조 제1항). 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 세대에 속한 사람은 가점제 대상에서 빠집니다(제28조 제6항). 이런 경우는 다시 계산한 점수가 커트라인을 넘어도 당첨이 유지되지 않습니다.

당첨이 취소되면: 제한 기간과 청약통장

취소된 사람은 그 주택의 당첨일부터 일정 기간 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다. 기간은 새로 청약하려는 주택이 어디 있느냐로 정해집니다(제58조 제3항).

새로 청약하려는 주택	당첨일부터 제한 기간
수도권	1년
수도권 밖	6개월
수도권 밖이라도 투기과열지구·청약과열지역	1년
위축지역	3개월

기간은 취소된 날이 아니라 원래 당첨일부터 세고, 새 단지의 입주자모집공고일을 기준으로 판단합니다. 모집공고일이 이 기간 안에 있는 단지에 당첨되면 다시 부적격 통보를 받습니다(제57조 제7항 제5호). 내 제한 기간은 청약홈 ‘청약제한사항확인’ 메뉴에서 볼 수 있습니다.

청약통장은 다시 쓸 수 있습니다. 부적격으로 취소된 사람은 당첨자 명단에서 지워지고(제57조 제4항 제6호), 당첨에 쓴 통장을 다른 주택에 쓸 수 없다는 제한에서도 빠집니다(제7조). 그러니 결과가 확정되기 전에 통장부터 해지하지 마세요. 이미 해지했다면 당첨이 취소된 날부터 1년 안에 납입금을 다시 넣으면 해지하지 않은 것으로 봅니다(제14조 제1항 제2호). 1년을 넘기면 새로 가입해야 하고 가입기간도 처음부터 셉니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보에도 같은 내용이 정리돼 있습니다.

실수로 틀린 부적격과 일부러 속인 부정청약은 다릅니다. 부모님 주소만 옮겨 부양가족을 늘리는 위장전입 같은 경우는 공급계약이 취소되고, 최대 10년까지 청약 자격이 제한되며, 형사처벌도 받을 수 있습니다(주택법 제65조·제101조).

가장 많이 틀리는 네 가지

1. 주택 소유: 분양권도 집이고, 부모님 집은 나이로 갈립니다

분양권·입주권과 주택의 공유지분도 주택을 가진 것으로 봅니다(제53조). 여기서 ‘세대’는 신청자와 배우자(주소가 달라도 포함), 그리고 신청자나 배우자와 같은 주민등록등본에 있는 부모·자녀입니다(제2조 제2호의3). 부모님과 같은 등본에 있으면 부모님 집도 우리 세대의 집이 됩니다.

예외는 부모님 나이입니다. 60세 이상 직계존속(배우자 부모 포함)이 가진 집은 신청자의 주택 소유로 보지 않습니다(제53조 제6호). 부모님이 58세라면 이 예외가 없으니, 같은 등본에 있는 것만으로 유주택자가 됩니다. 60세 이상이어도 노부모부양 특별공급과 공공임대주택에는 이 예외가 적용되지 않습니다.

작고 싼 집 한 채도 무주택으로 봅니다(제53조 제9호). 세대 전체가 아래 기준의 집이나 분양권을 딱 하나만 가졌을 때이며, 공공임대주택 청약에는 적용되지 않습니다.

종류	주거전용면적	가격(수도권 / 그 밖)
아파트	60㎡ 이하	1억6천만 원 / 1억 원 이하
단독·연립·다세대, 도시형 생활주택	85㎡ 이하	5억 원 / 3억 원 이하

아파트와 그 밖의 집은 기준이 다릅니다. 아파트가 아닌 집의 85㎡·5억 원 기준은 2024년 12월 18일 이후 모집공고를 낸 단지부터 적용됐으니, 그 전 기준으로 쓴 글과 헷갈리지 마세요. 가격은 매매가가 아니라 공시가격입니다. 지금 가진 집은 모집공고일에 가장 가까운 공시가격을, 이미 판 집은 판 날 이전 가장 가까운 공시가격을 봅니다. 분양권은 공급계약서의 공급가격입니다(별표 1). 이와 별도로 20㎡ 이하 집 한 채도 무주택으로 봅니다.

통보를 받은 뒤 정리해도 되는 경우가 있습니다. 상속으로 받은 주택 공유지분은 부적격 통보를 받은 날부터 3개월 안에 처분하면 됩니다. 등기부에는 주택이지만 사람이 살지 않는 폐가이거나 이미 없어진 집, 다른 용도로 쓰는 건물도 3개월 안에 멸실하거나 공부를 실제 용도로 고치면 됩니다(제53조 제1호·제7호).

집을 팔았다면 언제부터 무주택인지도 봐야 합니다. 기준은 잔금일이 아니라 등기접수일이고, 건축물대장 처리일이 더 빠르면 그날입니다(제23조 제4항). 모집공고일 직전에 팔았는데 등기가 그 뒤에 접수됐다면 공고일 현재 집이 있는 것으로 나옵니다.

공사 중인 대구의 아파트 단지. 사진 Kys951, Wikimedia Commons, 퍼블릭 도메인

2. 무주택기간: 태어난 날이 아니라 만 30세부터

무주택기간은 신청자와 배우자를 기준으로, 만 30세가 된 날부터 계속 집이 없었던 기간입니다. 30세 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 셉니다. 신청자나 배우자가 집을 가졌다가 팔았다면 마지막으로 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다(별표 1).

• 만 34세 미혼, 집을 가진 적 없음: 4년, 10점
• 만 27세에 혼인신고, 지금 만 33세: 6년, 14점
• 만 36세, 배우자가 결혼 전 가진 집을 3년 전에 팔았음: 3년, 8점

신청자나 배우자가 가진 작고 싼 집 한 채(앞의 표 기준)는 무주택기간을 끊지 않습니다. 부모님 집은 무주택기간 계산에 들어가지 않지만, 모집공고일 현재 같은 등본의 60세 미만 부모님이 집을 가졌다면 앞에서 본 대로 세대 전체가 유주택이 됩니다.

3. 부양가족: 등본에 함께 있던 기간과 부모님 집

부양가족은 입주자모집공고일 현재 신청자나 배우자와 같은 등본에 있는 세대원입니다. 배우자는 주소가 달라도 셉니다. 사람마다 붙는 조건이 다릅니다(별표 1).

• 자녀: 미혼만 셉니다. 30세 이상 자녀는 모집공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 등본에 있어야 합니다.
• 부모·조부모(배우자 쪽 포함): 신청자가 세대주이고, 최근 3년 이상 계속 같은 등본에 있어야 합니다.
• 부모님 집: 부모님 두 분 중 한 분이라도 집이 있으면 두 분 모두 부양가족에서 빠집니다. 60세 이상이어도 마찬가지입니다.

마지막 줄이 주택 소유와 엇갈리는 지점입니다. 60세 이상 부모님 집은 내 무주택 판정에는 문제가 없지만, 그 부모님을 부양가족으로 넣으면 부적격입니다.

등본만 맞춰서는 통과하기 어렵습니다. 가점제로 당첨되면 부양가족으로 넣은 부모님은 과거 3년, 30세 이상 자녀는 과거 1년치 건강보험 요양급여 내역(진료 날짜, 병원 이름과 연락처)을 계약 전까지 내야 합니다(제23조 제2항 제10호). 등본에 함께 있던 가족이 실제로 같이 살았는지를 이 서류로 확인합니다. 30세 이상 자녀의 등재 기간을 1년에서 3년으로 늘리는 개정안은 4월 말 입법예고됐지만 아직 시행되지 않았습니다(파이낸셜뉴스).

4. 거주지역: 모집공고일 현재 주소와 거주기간

해당지역 우선공급은 모집공고일 현재 그 지역에 살아야 합니다. 공고문이 거주기간을 정했다면 그 기간을 계속 채워야 하고, 수도권 투기과열지구는 2년 이상입니다(제4조 제5항). 공고문의 거주기간 조건을 보지 않고 ‘해당지역’을 고르면 거주지역 선택 오류가 됩니다.

해외에 있던 기간도 따져 봐야 합니다. 거주기간은 모집공고일부터 거꾸로 세는데, 해외에 계속 90일을 넘게 있었거나 한 해에 183일을 넘게 있었던 기간은 국내에 살지 않은 것으로 봅니다. 세대원 가운데 신청자 혼자 일 때문에 해외에 있었다면 국내 거주로 인정합니다(제4조 제7항·제8항).

청약 넣기 전에 청약홈에서 맞춰 볼 것

당첨 뒤 전산으로 맞춰 보는 항목 가운데 여러 가지는 신청 전에 미리 볼 수 있습니다. 청약홈의 ‘청약자격확인’ 메뉴에서 이 순서로 확인하세요.

1. 세대구성원 등록/조회, 세대구성원 동의: 배우자와 같은 등본의 가족을 등록하고 동의를 받으면 세대원 정보를 함께 조회할 수 있습니다.
2. 주택소유확인: 세대원 명의로 잡힌 주택 소유 기록을 봅니다. 여기 나온 집이 60세 이상 부모님 집이나 작고 싼 집 예외에 해당하는지는 나이·면적·공시가격으로 직접 따져 봐야 합니다.
3. 청약제한사항확인: 재당첨 제한이나 부적격 당첨 제한 기간이 남아 있는지 봅니다.
4. 청약가점계산기: 무주택기간과 부양가족을 위 기준대로 넣어 점수를 낸 뒤, 신청서에 적을 점수와 맞춰 봅니다.

이미 통보를 받았다면 소명 마감일부터 달력에 적으세요. 그다음 사유가 서류로 풀리는 것인지, 3개월 안에 정리하면 되는 것인지, 점수 문제인지를 나눕니다. 점수 문제라면 다시 계산한 점수를 그 주택형 당첨 가점과 비교해 보면 결과를 미리 가늠할 수 있습니다.

당첨이 유지돼 잔금을 준비한다면 생애최초 취득세 감면 한도와 적용 시점을 먼저 확인하세요. 중도금·잔금 대출을 변동금리로 받는다면 기준금리가 오른 뒤 내 대출 이자가 바뀌는 날도 함께 보면 됩니다.