생애최초 취득세 300만 원·오피스텔 감면: 올해 잔금이면 받을까?

올가을 첫 집을 계약하고 잔금을 앞두고 있는데 ‘청년은 취득세 300만 원까지 감면, 오피스텔도 포함’이라는 뉴스를 봤다면, 잔금을 내년으로 미뤄야 하나 고민될 수 있습니다. 그 내용은 행정안전부가 8월 26일 발표한 정부 개정안이고, 아직 국회를 통과하지 않은 상태입니다. 지금 잔금을 치르면 현행 규정이 적용되고, 서울 아파트라면 감면 한도는 200만 원입니다.

첫 집을 사는 사람은 실제로 늘고 있습니다. 대법원 등기 자료를 분석한 보도에 따르면 8월 서울에서 생애 처음 집을 산 사람은 9,343명으로 6년 만에 가장 많았고, 그중 52%가 30대였습니다(코리아중앙데일리 보도). 언제 산 집부터 새 기준이 적용되는지가 이들에게는 곧 돈 문제입니다.

발표된 개정안과 지금 적용되는 규정

생애최초 주택 감면은 본인과 배우자가 주택을 가진 적이 없는 사람이 직접 살 목적으로 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 깎아 주는 제도입니다. 현행법은 2028년 12월 31일까지 적용되고, 한도는 대부분 200만 원입니다(지방세특례제한법 제36조의3). 8월 개정안은 여기에 세 가지를 바꿉니다.

구분	지금 적용되는 규정	8월 26일 정부 개정안
감면 한도	200만 원. 전용 60㎡ 이하·3억 원(수도권 6억 원) 이하 연립·다세대주택 등과 인구감소지역 주택은 300만 원	40세 미만은 300만 원으로 확대
오피스텔	감면 대상 아님	주거용 오피스텔도 대상(나이 무관)
소형 주택·오피스텔을 가졌다 판 사람	주택을 가진 적이 있으면 원칙적으로 대상에서 빠짐(일부 예외)	소형을 처분한 뒤 주택을 사면 한 번 더 감면
효력	시행 중	입법예고 중(9월 23일까지), 10월 말 국회 제출 예정

표에서 먼저 볼 줄은 마지막 줄입니다. 개정안은 입법예고가 끝나면 법제처 심사와 국무회의를 거쳐 10월 말 국회에 제출됩니다(행정안전부 2026년 지방세제 개편안 발표). 국회 심의 과정에서 한도나 대상이 달라질 수도 있습니다.

기준은 계약일이 아니라 취득일입니다

새 한도가 생기더라도 받을 수 있는지는 ‘언제 취득했느냐’로 갈립니다. 매매로 산 집의 취득일은 계약일이 아니라 실제로 잔금을 치른 날입니다. 잔금보다 소유권 이전 등기를 먼저 했다면 등기일이 취득일이 되고, 실제 잔금일을 증빙으로 확인할 수 없으면 계약서에 적힌 잔금일을 씁니다(지방세법 시행령 제20조).

개정안이 언제부터, 어느 날 이후 취득한 집에 적용되는지는 법안 부칙과 국회 의결로 정해집니다. 발표에는 올해 이미 취득한 집까지 거슬러 적용한다는 내용이 없습니다.

일정의 참고가 되는 것은 지난해 개정입니다. 지난해 정부 개편안을 반영한 지방세 관계법은 2025년 12월 30일 국회를 통과해 2026년 1월 1일부터 시행됐습니다(법무법인 태평양 뉴스레터). 이번에도 같은 흐름이라면 올해 안에 잔금을 치른 집이 새 한도를 받기는 어렵습니다.

300만 원이 되면 실제로 얼마나 달라지나

한도가 100만 원 늘어난다고 모두가 100만 원을 아끼는 것은 아닙니다. 6억 원 이하 주택의 취득세율은 1%입니다(지방세법 제11조). 그래서 2억 원 이하 집은 취득세가 200만 원을 넘지 않아 지금도 전액 면제이고, 3억 원 이상이면 차이가 100만 원에서 더 늘지 않습니다.

서울 아파트 취득가액	산출 취득세	지금 내는 취득세(200만 원 한도)	개정안대로 40세 미만(300만 원 한도)
1억 5천만 원	150만 원	0원	0원
2억 5천만 원	250만 원	50만 원	0원
6억 원	600만 원	400만 원	300만 원
10억 원	3,000만 원	2,800만 원	2,700만 원

표는 취득세만 계산한 금액이고, 지방교육세처럼 함께 내는 세금은 넣지 않았습니다. 9억 원을 넘는 집은 세율 3%를 적용했습니다.

서울 아파트를 예로 든 데는 이유가 있습니다. 지금 규정에서 아파트는 면적과 값이 작아도 300만 원 한도 목록에서 빠져 있습니다. 반대로 전용 60㎡ 이하이면서 수도권 6억 원 이하인 연립·다세대주택이나 도시형 생활주택, 인구감소지역의 주택은 나이와 상관없이 지금도 300만 원 한도라서 개정안으로 달라지는 금액이 없습니다.

그러니 잔금을 미룰지 따질 때 저울에 올릴 금액은 많아야 100만 원입니다. 잔금일을 바꾸려면 매도인과 합의해야 하고 대출 실행일과 이사 날짜도 함께 움직입니다. 그 비용과, 개정안이 발표 내용 그대로 통과되지 않을 가능성을 함께 놓고 판단하세요.

오피스텔은 무엇이 달라지나

지금 감면 대상은 주택뿐이라 오피스텔을 사면 생애최초 감면을 받을 수 없습니다. 주거용으로 쓰더라도 살 때는 주택 세율(1~3%)이 아니라 4% 세율이 적용되므로, 2억 원짜리 오피스텔이면 취득세만 800만 원입니다.

개정안이 통과되면 주거용 오피스텔도 감면 대상이 됩니다. 행정안전부 설명을 전한 보도에 따르면 40세 미만이 2억 원짜리 소형 오피스텔을 처음 사면 300만 원을 감면받고, 이를 판 뒤 6억 원짜리 주택을 사면 다시 300만 원을 감면받는 구조입니다(경인일보 보도).

한 번 더 받을 수 있는 경우는 소형에 한정됩니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 시가표준액 2억 원(수도권 4억 원) 이하인 오피스텔이나 주택을 가졌다가 처분한 경우이고, 아파트는 빠집니다. 시가표준액은 매매가가 아니라 세금을 매길 때 쓰는 기준 가격이라 거래 가격으로 판단하면 틀릴 수 있습니다.

지금 감면을 받으면 다시 내야 하는 경우

개정안과 별개로, 올해 잔금을 치르고 현행 감면을 받는다면 추징 조건을 알아 둬야 합니다. 현행 조문은 취득일부터 3년 이내에 그 집을 팔거나 증여하거나, 임대를 포함해 다른 용도로 쓰면 감면받은 취득세를 추징합니다. 배우자에게 지분을 파는 경우와 증여하는 경우는 제외됩니다(제36조의3 제4항).

세입자가 살고 있는 집을 사서 임대인 지위를 넘겨받은 경우에는 계산이 다릅니다. 취득일 기준으로 남은 임대차 기간이 1년 이내이고 세입자가 계속 사는 동안이라면, 3년은 그 임대차가 끝나는 날부터 셉니다. 남은 기간이 1년을 넘으면 이 예외에 해당하지 않으니 계약 전에 임대차 만기부터 확인하세요.

둘이 함께 사는 경우 한도는 사람마다가 아니라 집 한 채 기준입니다. 부부가 공동명의로 사도 감면액 합계는 200만 원(300만 원 대상 주택은 300만 원)을 넘지 않습니다. 미성년자가 취득하는 경우와 부담부증여는 감면 대상이 아닙니다.

신청은 취득세 신고 때 함께 합니다

취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고하고 내야 합니다(지방세법 제20조). 생애최초 감면은 이때 주택이 있는 시·군·구청 세무부서에 감면 신청서를 함께 내서 받습니다. 배우자 여부를 확인하는 가족관계증명서 같은 서류를 요구하는 곳이 많습니다(강동구청 감면 신청서 안내).

등기를 법무사에게 맡긴다면 취득세 신고에 생애최초 감면 신청이 들어가는지 미리 물어보세요.

지금 할 일은 계약서의 잔금일이 올해인지 내년인지 보고, 위 표로 내 경우의 차이를 계산하는 것입니다. 그다음 연말 국회에서 개정안이 어떤 내용으로 통과되는지 확인하세요. 개정안에 의견이 있다면 국민참여입법센터의 지방세특례제한법 입법예고에 9월 23일까지 낼 수 있습니다.

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