종부세 합산배제·특례 신고 9월 16~30일: 작년에 했다면 또 해야 할까?

국세청에서 종합부동산세 합산배제·과세특례 안내문을 받았다면, 먼저 예전에 같은 신고를 한 적이 있는지 떠올려 보세요. 이미 신고했고 그 뒤로 바뀐 것이 없으면 올해 다시 하지 않아도 그대로 적용됩니다.

새로 신고해야 하는 사람은 따로 있습니다. 올해 새로 일시적 2주택이 됐거나 상속주택·지방 저가주택이 생긴 경우, 부부 공동명의 1주택 특례를 처음 받으려는 경우입니다. 신고 기간은 9월 16일(수)부터 30일(수)까지이고, 이때 낸 내용이 11월 말에 나오는 고지서에 반영됩니다.

국세청은 올해 적용이 예상되는 4만 8천 명에게 안내문을 보냈습니다(파이낸셜뉴스 보도). 안내문을 받지 않았어도 아래 경우에 해당하면 신고할 수 있습니다.

다시 신고하지 않아도 되는 경우와 꼭 해야 하는 경우

기준은 ‘신고한 내용과 달라진 것이 있느냐’입니다. 종부세는 해마다 6월 1일에 가진 주택을 기준으로 매기므로, 달라졌는지도 올해 6월 1일 상태로 따집니다.

내 상황	9월 신고
예전에 합산배제 신고나 1주택 특례 신청을 했고, 주택·지분·임대 상태가 그대로다	안 해도 됨(계속 적용)
올해 처음 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택이 생겼다	신청해야 함
부부 공동명의 1주택 특례를 처음 받으려 한다	신청해야 함
임대주택을 새로 등록했거나, 신고한 주택의 소유권·면적이 바뀌었다	바뀐 부분만 신고
임대사업자 등록이 말소됐거나 임대료 5% 상한을 넘겼다	제외 신고해야 함

합산배제는 2007년 이후 한 번 신고한 사람이라면 물건이 추가되거나 빠지지 않는 한 다시 내지 않아도 됩니다(국세청 합산배제 신고 안내). 1주택 특례도 처음 신청한 다음 해부터는 신청 사항이 그대로면 다시 신청하지 않아도 됩니다(종합부동산세법 시행령 제4조의2 제5항).

반대로 요건이 깨졌는데 제외 신고를 하지 않으면 나중에 덜 낸 세금에 이자상당가산액까지 붙여 내야 합니다(국세청 Q&A를 전한 세정일보 기사). ‘안 해도 된다’는 말은 아무것도 바뀌지 않았을 때만 해당합니다.

집이 두 채여도 1주택자로 계산하는 세 가지 경우

1주택자로 인정받으면 공시가격에서 12억 원을 빼고 계산하고(그 밖의 경우는 9억 원), 나이와 보유기간에 따른 세액공제도 받습니다. 아래 세 경우는 집이 두 채여도 1주택자로 보지만, 9월에 신청해야 적용됩니다.

경우	요건
일시적 2주택	1주택자가 기존 집을 팔기 전에 새 집을 샀고, 6월 1일 현재 새 집을 산 날부터 3년이 지나지 않음
상속주택	다음 중 하나: 상속개시일부터 5년 이내 / 상속 지분 40% 이하 / 지분만큼의 공시가격 6억 원 이하(수도권 밖은 3억 원 이하)
지방 저가주택	공시가격 4억 원 이하이고, 수도권 밖의 시·군(광역시·세종시 제외), 광역시에 속한 군, 세종시 읍·면 등에 있음

일시적 2주택은 시간이 조건입니다. 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔지 않으면 그동안 줄어든 세금과 이자상당가산액을 다시 내야 합니다(한국세정신문 보도).

상속주택은 세 요건 중 하나만 맞으면 됩니다. 상속받은 지 5년이 지났어도 지분이 40% 이하이거나 지분만큼의 공시가격이 기준 이하라면 계속 신청할 수 있습니다.

이 밖에 소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택을 가진 경우도 과세특례 신청 대상입니다. 요건이 따로 정해져 있으니 해당한다면 홈택스 신고 화면에서 확인하세요.

부부 공동명의라면 신청 전에 계산부터

부부가 집 한 채만 함께 가진 경우, 기본은 두 사람이 각자 9억 원씩 공제받는 방식입니다. 특례를 신청하면 한 사람을 납세의무자로 정해 1주택자처럼 12억 원을 공제하고 나이·보유기간 세액공제를 받습니다. 부부 모두 거주자이고 다른 세대원에게 주택이 없어야 합니다.

공제액만 보면 기본 방식이 합계 18억 원으로 더 큽니다. 두 사람 각자의 지분 공시가격이 9억 원 이하라면, 예를 들어 지분이 절반씩이고 공시가격 합계가 18억 원 이하라면 기본 방식으로는 주택분 종부세가 나오지 않습니다. 이때 특례를 신청하면 12억 원을 넘는 부분에 오히려 세금이 생길 수 있습니다.

합계가 18억 원을 넘으면 세액공제를 얼마나 받느냐에 따라 유불리가 갈립니다. 공제율은 아래와 같고, 두 공제를 합쳐 80%까지 받습니다(국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내).

나이(만)	공제율	보유기간	공제율
60세 이상	20%	5년 이상	20%
65세 이상	30%	10년 이상	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

올해부터 달라진 점도 있습니다. 예전에는 지분이 큰 사람이 납세의무자가 되고 지분이 같을 때만 부부가 고를 수 있었는데, 올해부터는 지분과 관계없이 부부 합의로 정합니다. 지분이 적은 쪽이 나이가 많거나 보유기간이 길다면 누구를 납세의무자로 정하느냐에 따라 세액이 달라질 수 있습니다.

국세청도 특례가 오히려 불리할 수 있다며 모의계산 뒤 신청하라고 안내합니다. 홈택스 종부세 모의세액계산에 기본 방식과 특례, 납세의무자를 바꾼 경우를 각각 넣어 비교해 보세요. 한 번 신청한 특례는 다음 해부터 내용이 바뀌지 않는 한 따로 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.

9월 30일을 놓쳤다면

기간 안에 신고하지 않으면 11월 말 고지서에는 합산배제나 특례가 빠진 세액이 나옵니다. 이때도 12월 1일부터 15일까지인 납부기간에 고지 내용과 달리 사실대로 직접 신고하면서 합산배제·특례를 신청할 수 있습니다.

직접 신고하면 고지된 세액은 없던 것으로 보고 신고한 세액으로 냅니다(종합부동산세법 제16조 제3항). 다만 세액을 직접 계산해 신고해야 하므로 9월 안에 끝내는 편이 간단합니다.

내년 종부세 개편안은 올해 고지서와 따로 봅니다

정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 실제 거주하는 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 올려 시가 약 20억 원 이하 주택을 과세 대상에서 빼는 내용이 담겼습니다(정책브리핑). 거주하지 않는 1주택자의 공제는 원안에서 9억 원으로 낮추기로 했다가, 9월 13일 알려진 국회 제출 자료에서는 12억 원을 유지하는 수정안이 나왔습니다(이데일리 보도).

이 개편안은 내년(2027년) 종부세부터 적용하려는 정부안이고 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 올해 9월 신고와 12월 납부는 지금 기준대로 1주택자 12억 원, 그 밖의 경우 9억 원을 공제해 계산합니다. 올해 집을 샀다면 생애최초 취득세 감면이 현행과 개편안 중 어느 쪽으로 적용되는지도 같은 방식으로 따져 보세요.

신고 순서

홈택스나 손택스에서 신고하거나 세무서에 서식을 내면 됩니다. 홈택스 신고도움에서는 과세 대상 주택을 불러오는 미리채움, 합산배제 진단, 세액 모의계산을 쓸 수 있습니다(디지털타임스 보도).

예전에 신고한 내용과 올해 6월 1일 현재 주택·지분·임대 상태를 비교합니다. 달라진 것이 없으면 여기서 끝입니다.
새로 생긴 사유가 있으면 위 표에서 요건에 맞는지 봅니다.
부부 공동명의라면 모의세액계산으로 기본 방식과 특례를 비교합니다.
9월 30일(수)까지 홈택스·손택스 또는 세무서에 신고합니다.

이 블로그 검색