토지거래허가구역 실거주 유예 2027년 말까지: 갱신계약 인정받는 순서와 입주 기한

세입자가 살고 있는 서울·수도권 아파트를 사려던 무주택자라면, 입주를 미룰 수 있는 기간이 10월 1일부터 달라집니다. 국토교통부는 9월 17일 토지거래허가구역 실거주 유예 조치의 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장하고, 지금까지 남은 임대차 기간까지만 인정하던 유예에 갱신계약 한 번(최대 2년)을 더 인정하기로 했습니다.

다만 갱신계약은 저절로 인정되지 않습니다. 토지거래허가를 신청하기 전에 갱신계약이 이미 체결돼 있어야 하고, 그 갱신이 시작되는 날도 정해진 기간 안이어야 합니다. 순서가 어긋나면 같은 집을 사고도 입주 시점이 2년 가까이 당겨집니다.

서울 노원구의 아파트 단지. 2025년 10월 20일부터 서울 25개 자치구 전역의 아파트가 토지거래허가구역입니다. 사진: Ox1997cow, CC BY-SA 3.0

애초에 왜 입주를 미뤄야 했나

토지거래허가구역에서 주택을 사면 허가받은 목적대로 써야 합니다. 자기 거주용으로 허가를 받았다면 취득일부터 2년간 직접 살아야 하는 의무가 붙습니다. 원칙대로라면 허가 후 4개월 안에 들어가 살아야 하는데, 세입자가 살고 있는 집은 그럴 수가 없습니다.

그래서 정부는 올해 5월 세입자가 있는 주택 전체로 실거주 유예를 확대했습니다. 매수자가 무주택자이고 그 집에 임차인이 살고 있다면, 임대차계약이 끝나는 날까지 입주를 미뤄 주는 방식입니다. 이번 9월 조치는 그 제도의 기한을 늘리고 인정 범위를 넓힌 것입니다.

5월 조치와 무엇이 다른가

항목	5월 조치	10월 1일 이후
허가 신청 기한	2026년 12월 31일	2027년 12월 31일
대상 주택	2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택	2026년 10월 1일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체
유예 범위	현 임차인의 잔여 임대차 기간까지	잔여 기간 + 갱신계약 1회(최대 2년)
최종 입주 기한	2028년 5월 11일	갱신 없으면 2028년 9월 30일, 갱신이 있으면 2029년까지
매수자 요건	2026년 5월 12일부터 계속 무주택(세대 기준) · 입주 후 2년 거주 · 허가 후 4개월 내 등기 — 모두 그대로

관련 「부동산 거래신고법」 시행령 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행될 예정입니다. 연장·확대된 내용은 2026년 10월 1일부터 신청하는 건에 적용됩니다.

지금 매매를 준비 중이라면: 허가 신청일이 갈림길

9월 안에 허가를 신청하면 5월 기준이 적용됩니다. 대상 주택은 5월 12일 당시 임대 중이던 집으로 한정되고, 갱신계약은 인정되지 않으며, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 들어가 살아야 합니다.

10월 1일 이후에 신청하면 기준이 바뀝니다. 5월 12일에는 비어 있었지만 그 뒤 세입자를 들인 집도 대상이 되고, 갱신계약을 인정받는 길이 열립니다. 잔금 일정 때문에 서둘러야 하는 경우가 아니라면, 허가 신청을 10월 1일 이후로 잡는 쪽이 선택지가 넓습니다.

입주는 언제까지 미룰 수 있나

구분	입주 유예 기간
갱신계약이 없는 경우	2026년 10월 1일 당시 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 (시행일로부터 최대 2년, 2028년 9월 30일까지는 입주)
갱신계약이 있는 경우	최초 계약 기간 + 갱신계약 종료일까지 (시행일로부터 최대 3년 3개월, 늦어도 2029년까지는 입주)

최대 3년 3개월은 신청할 수 있는 15개월(2026년 10월 1일~2027년 12월 31일)에 갱신 24개월을 더한 값입니다. 신청 기간 막바지에 시작하는 갱신계약까지 인정하면 그만큼 뒤로 밀린다는 뜻이지, 누구나 3년 3개월을 받는다는 뜻은 아닙니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 아래는 제도를 적용해 본 가정 사례입니다.

현 계약이 2027년 5월 31일 끝나고 갱신이 없다면 2027년 5월 31일까지 입주를 미룹니다.
같은 집에서 임차인이 갱신해 2027년 6월 1일부터 2029년 5월 31일까지 계약했다면 2029년 5월 31일까지 미룰 수 있습니다. 갱신 시작일이 신청 기간 안에 있기 때문입니다.
현 계약이 2028년 3월 31일 끝난다면 갱신은 2028년 4월에 시작하므로 신청 기간을 벗어납니다. 갱신은 인정되지 않고 2028년 3월 31일까지 입주해야 합니다.

갱신계약을 인정받는 두 가지 조건

국토부가 제시한 갱신 인정 요건은 두 가지입니다.

실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 체결할 것. 허가를 먼저 받아 두고 나중에 갱신하는 순서로는 인정되지 않습니다.
갱신계약이 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작될 것. 갱신이 2028년에 시작되면 대상이 아닙니다.

실제 순서로 옮기면, 임대인(매도인)과 임차인이 갱신계약을 먼저 맺고, 그 다음에 매도인과 매수인이 함께 토지거래허가를 신청하는 흐름이 됩니다. 계약서에 잔금일과 허가 신청 시점을 적을 때 이 순서를 먼저 확인해 두는 편이 안전합니다.

허가 신청부터 입주까지

매도인과 매수인이 공동으로 관할 시·군·구청에 토지거래허가를 신청합니다. 정부24에서도 접수할 수 있고, 대리인이 하려면 위임장이 필요합니다.
허가증은 신청을 받은 날부터 15일 이내에 교부됩니다.
허가를 받은 뒤 4개월 안에 주택을 취득(등기)해야 합니다.
임대차가 끝나는 날에 맞춰 입주하고, 그때부터 2년간 직접 거주합니다.

유예를 받으면 잔금을 치르고도 한동안 그 집에 살 수 없습니다. 이 점을 감안해 5월 조치에서 토지거래허가 대상 주택을 사려고 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무를 적용하지 않기로 했습니다.

유예를 받고 입주하지 않으면

유예는 입주 시점을 미뤄 주는 것이지 거주 의무를 없애 주는 것이 아닙니다. 허가받은 목적대로 이용하지 않으면 3개월 이내의 이행기간을 준 뒤, 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 범위에서 이용의무기간이 끝날 때까지 매년 이행강제금이 부과됩니다. 2년 거주 의무를 채우지 못하면 해마다 반복될 수 있는 금액입니다.

내 아파트가 허가 대상인지 확인하는 법

지난해 10·15 주택시장 안정화 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 토지거래허가구역이 됐고, 효력은 2025년 10월 20일부터 발생했습니다. 올해 6월 30일에는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 추가돼 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 지정돼 있습니다.

대상은 이 지역의 아파트와, 같은 단지에 아파트가 한 개 동 이상 포함된 연립·다세대주택입니다. 같은 구 안이라도 단지에 따라 갈리므로 개별 필지는 토지이음에서 확인하는 편이 확실합니다. 허가구역으로 지정되기 전에 이미 체결한 계약에는 허가 의무도, 그에 따른 실거주 의무도 붙지 않습니다.

아직 정해지지 않은 것

시행령 개정안 조문은 9월 18일 시작되는 입법예고를 거쳐 확정됩니다. 어떤 갱신을 인정할지 같은 세부 요건은 공고된 조문으로 확인해야 합니다.

이미 5월 조치로 허가를 받은 매수자가 갱신 인정을 나중에 적용받을 수 있는지에 대해서는 이번 발표에 설명이 없습니다. 해당한다면 관할 시·군·구청이나 국토교통부 토지정책과(044-201-3402)에 직접 물어보는 편이 빠릅니다.

조정대상지역의 매입임대아파트는 의무 임대기간이 남아 있거나 투기과열지구 재건축·재개발로 조합원 지위 양도가 제한되는 사유가 있으면, 세제 혜택 적용 시점이 밀리는 만큼 실거주 유예 신청 기간도 그 시점부터 15개월로 조정됩니다.

매수자 요건은 5월과 똑같습니다. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람(세대 기준)만 해당하므로, 그날 이후에 집을 팔아 무주택이 된 경우는 대상이 아닙니다. 갈아타기를 준비하고 있다면 이 조건부터 확인하는 것이 순서입니다.

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